管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる（区27条1項）。
建物の敷地は共用部分ではない（よって管理者が所有することもできない）。
規約で、共用部分を特定の区分所有者の所有に属させても、その区分所有者の共有持分権に変動は生じない。
共用部分の各共有者は、「その持分に関わらず」共用部分をその用法に従って使用することができる（区13条）。持分による制限はない。
各共有者の共用部分の持分は、原則として床面積の割合になるが、規約で別段の定めをすることもできる（区14条4項）。
共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う（区15条1項）。よって、専有部分と分離して共用部分の持分を処分することはできない。
共用部分の変更
■形状又は効用の著しい変更を伴わないもの
→区分所有者数及び議決権の「過半数」でOK（区18条1項）。
■形状又は効用の著しい変更を伴うもの
→区分所有者数及び議決権の「3/4以上」（区17条1項）。
ただし、「区分所有者数」については、規約で過半数まで減らせる。議決権は減らせない。
共用部分について、以下の内容を規約で定められるか？
〇全員の共有じゃなくすること
〇持分を床面積割合じゃなくすること
〇管理に関する事項（形状・効用の著しい変更以外）の決定を集会の決議じゃなくすること
×共用部分を用法以外の使い方で使用すること
一部共用部分の管理
■区分所有者「全員の利害に関係する」もの
■区分所有者「全員の規約で定められている」もの
→全員の集会の決議
■そうじゃないもの
→一部共用部分を共有する区分所有者のみの集会の決議
一部共用部分に関する事項で、
「全員の利害に関係しない」が「全員の規約で定める」場合は、
一部共用部分を共有する区分所有者の1/4（又は議決権の1/4）を超える者が反対したときは、することができない。
（一部共用部分の共有者の意思が優先される）「店舗」一部共用部分と「住居」一部共用部分、みたいなヒッカケに注意
一部共用部分の床面積は、これを共有する区分所有者の専有部分の床面積割合で案分して、それぞれの区分所有者の「専有部分の床面積に算入される」（区14条1項、2項）。
敷地利用権を有しない区分所有者に対しては、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができ、しかも、権利者の一方的な意思表示のみによって売買契約成立の効果が生じる。
「分離処分禁止に違反する処分」というのは、敷地権は生じているのに、まだ敷地権である旨の登記がされていない状態で行われた売買のこと。原則は無効だが、相手方が善意のときには無効を主張できない。
区分所有法３条に規定する区分所有者の団体（３条の団体）は、法人となることが「できる」。最初から法人であるわけではない。
区分建物の所有者が債務者である場合の、債権者の先取特権の扱い
①建物に備え付けられた債務者の動産
↓ それでも足りなければ
②債務者の区分所有権
を競売にかける
区分所有者に対する債権は、区分所有者から区分所有権を取得した特定承継人にも行使できる。
特定承継人の善意・悪意は関係がない。
なお、特定承継人は、元の区分所有者に求償できる。
賃借人は、特定承継人ではない。
建物の瑕疵についての責任
専有部分に瑕疵があった場合→区分所有者又は占有者
共用部分に瑕疵があった場合→共用部分の所有者又は占有者
※瑕疵がどちらか不明な場合は、「共用部分」と推定される
理事は、各自が管理組合法人を代表する。
では、その理事のうち、管理組合法人を代表する理事を定めてもいいか。
↓
できるが、それには「規約」か「集会の決議」が必要。
理事の互選によって理事を定める場合は「規約」が必要。
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